טיפים שימושיים

חדשות עסקיות

Pin
Send
Share
Send
Send


התקשרו בטלפון:

הזמינו פגישת ייעוץ חינם:

תקופת ההחזר ורמת הרווחיות של אובייקט הם קריטריונים קשורים זה לזה הקובעים את כדאיות רכישת נכס מסוים ואת האטרקטיביות שלו להשקעה. חישוב אינדיקטורים אלה מאפשר לך לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת בניין או חדר נפרד בו. החזר הנדל"ן בא לידי ביטוי בתקופה שלאחריה החפץ יתחיל להביא רווח נקי לבעלים. המאמר מדבר על כללי החישוב, משתני מפתח.

מדוע החזר מחושב לרוב באופן שגוי

שוק החצרים המסחריים נעשה אטרקטיבי יותר עבור משקיעים מתחילים: סף הכניסה ירד והרווחיות נותרה יציבה למדי בניגוד לתחום הנכסים למגורים. יחד עם זאת, לא כולם מתעמקים בפרטי אומדן תקופת ההחזר של הנדל"ן.

מרבית המשקיעים בטוחים שמספיק לחלק את עלות המקום בסכום השנתי של הכנסות השכירות. כתוצאה מכך, אינדיקטורים אמיתיים נבדלים מאוד מתוצאות החישוב, והקונים מוצאים את עצמם עם חפץ מניב הפסד בידיהם. כדי לקבל נתונים מדויקים יותר, יש לקחת בחשבון את השפעתם של משתנים נוספים המתאימים את ההחזר של נדל"ן מסחרי בכל עיר. הערך האופטימלי נחשב לרווח נקי תוך 5-7 שנים (עד 10).

שיעור היוון בחישוב החזר הנדל"ן

שיעור ההיוון הוא עלות המזומנים, תוך התחשבות באינפלציה, סיכונים בתחום השקעה מסוים, התשואה המובטחת המינימלית. קניית עסק להשכרה תועיל רק אם אינדיקטור זה נמוך מהרווחיות. אתה יכול לגלות את שיעור ההיוון על ידי סיכום גודל הרווחיות נטולת הסיכון של אובייקט מסוים והסיכונים המשמעותיים ביותר של רעיון ההשקעה.

בעת חישוב תקופת ההחזר של נדל"ן מסחרי, אתה עצמך קובע אילו גורמים עשויים להשפיע על הרווחיות. כמדד ללא סיכון, אתה יכול לבחור:

  • שיעורי ריבית על פיקדונות בנקאיים ברובלים עד שנה במוסדות הפיננסיים האמינים ביותר במדינה,
  • תשואה על אגרות חוב להלוואות פדרליות, אירו אגרות חוב או ניירות ערך ממשלתיים יקרי ערך,
  • ריבית הבנק המרכזי.

לאחר מכן, המקדם מחושב על ידי הנוסחה 1 / (1 + שיעור היוון) t, בו t הוא מספר התקופה החזויה לקבלת מימון. הכפלת מקדם ההיוון בסכום ההכנסה העתידית, תקבל את המקבילה לרווח הצפוי, אשר נלקח בחשבון בעת ​​חישוב ההחזר של הנדל"ן.

כיצד לחשב את הרווחיות של נכס להשכרה?

מי ששכר את הדירה מקבל הכנסה חודשית. תוכנית פשוטה שנבדקה בזמן. אבל כמה ההשקעה הזו רווחית? האם לא עדיף לשים כסף על פיקדון ולא להסתבך עם דיירים בעייתיים, תיקונים ומיסים? כדי לענות על שאלה זו, עליכם לדעת את גודל התשואה השנתית.

איך לספור?

תשואה שנתית מחושבת כיחס בין הכנסות שכירות שנתיות לסך ההשקעה. חשוב לשים לב לא לעלות הדירה, אלא לעלות הכוללת של רכישתה. וזה תיקון, ריהוט, קישוט, תגמול מתווכים.

לכן, כדי לחשב את הרווחיות, עליכם לדעת:

  • א) הסכום הכולל של השקעות,
  • ב) גודל החכירה השנתית,
  • ג) העלות השנתית של שירות נדל"ן (חד פעמי וחודשי).

סכום שכר הדירה השנתי מחושב על ידי הכפלת התשלום החודשי ב- 12. זו ההכנסה המתוכננת. בסוף השנה הסכום עשוי להיות שונה, מכיוון שתוכלו להשכיר עבור מחיר שכירות נמוך מהמתוכנן או להגדיל, אולי במשך זמן מה הדירה תהיה ריקה ומחכה לדיירים. לכן ניתן לחשב את הרווחיות מתוכננת ואמיתית בסוף השנה.

הוצאות שנתיות חד פעמיות כוללות מיסוי מקרקעין או תשלום מערכת אינטרקום באופן מיידי למשך שנה. עלויות התחזוקה החודשית נחשבות רק לאלו שמשלמים הבעלים. קחו למשל את הדוגמא של דירה. לדוגמה, מדובר בתרומות שיפוץ. אם הדיירים משלמים את המשאבים הנצרכים על הדלפקים, והשאר משולמים על ידי הבעלים (אחזקת דיור, חימום, אינטרקום), אז עליהם גם להיות מופעלים. אם הדיירים משלמים במלואם חשבונות שירות, התשלומים אינם נלקחים בחשבון. אבל אתה יכול לכלול את העלויות של תיקונים קלים או רכישה של כמה רהיטים או מכשירים בדירה.

נוסחת רווחיות

חישוב הרווחיות השנתית מחושב על ידי הנוסחה (B-C) / A * 100%. אנו מקבלים את אחוז ההחזר על הנכס המושכר. חשוב לציין כי עליית ערך הנכס אינה נלקחת בחשבון כאן. על מנת לחשב רווחיות אמיתית, בהתחשב בעליית מחירים, עליכם לדעת כמה השתנה הערך. יש להוסיף את ההפרש הזה לחכירה השנתית, ואז לבצע את החישוב לפי הנוסחה. אם המחירים ירדו, אז גררו את ההפרש.

תשואת ריבית שנתית

אם מדברים על השכרת דירות, אז התשואה המתוכננת בממוצע היא 10-12% לשנה. במציאות, אם לוקחים בחשבון הוצאות, זה יכול להוות 7-8% לשנה. לכן אי אפשר לקרוא לזה סוג השקעה רווחי במיוחד, אך בטוח יחסית - כן. ללא קשר למצב במשק, תמיד יהיה לך רכוש, שערכו, למרות שהוא משתנה, הולך וגדל בהתמדה. מאידך, השקעה כזו היא לא מוצלחת ביותר. אם יש צורך בדחיפות בכסף, יהיה קשה למכור אותו במהירות, או שהוא יצטרך להיות נחות בהרבה במחיר ולהפסיד חלק מהכסף.

תחזית אובדן

יכול לקרות שהתשואה שלילית. במקרה זה, מתברר הפסד, כלומר ההכנסה שהתקבלה לא כיסתה את ההוצאות שנגרמו. במקרה זה, כדאי להבין את הסיבה. אולי בחודש היו הוצאות גדולות, למשל זיגוג המרפסת, התקנת חלונות פלסטיק, החלפת צינורות וכו ', או אולי מדובר בסך הכל בשכירות קצרה וזה לא מכסה את ההוצאות החודשיות, במקרה זה, כדאי לחשוב על העלאת המחיר .

הוסף מקור En bfs לחדשות Google המועדפות עליך. מה הלאה? זה יהיה יותר מעניין!

כיצד לחשב את הרווחיות לדיור, מוסך, קוטג 'וכו'.

אנשים רבים שוכרים דיור, אך משום מה מעטים מהם יכולים לספור תשואה שנתית. אבל דיור להשכרה הוא גם השקעה. החישוב יעזור לכם להבין האם כדאי להשכיר דירה או לבחור השקעות אחרות.

  • ראשית אתה צריך הערכת שווי שוק נוכחי של הבית שלך כדי להבין כמה אתה יכול למכור את הנכס שלך כרגע. אתה יכול ללמוד את המחירים בשוק, להסתכל על Cyan. לדוגמא, תנו לדירה לעלות 5 מיליון.
  • עכשיו אתה צריך לספור הכנסות שכירות שנתיות. כלומר, סכום שכר הדירה החודשי (ללא מטר) כפול 12. לדוגמה, 25 אלף X 12 = 300 אלף. אבל כאן אתה צריך להבין שמחיר ההשכרה עלול ליפול, לגדול או שהדירה במשך זמן מה יכולה לעמוד ללא דיירים. אלה הסיכונים.
  • ספירה סך ההוצאות השנתיות עבור נדל"ן:
  • מס הכנסה (אם אתה משלם),
  • ארנונה
  • דירה משותפת (לעתים קרובות הדיירים משלמים רק על דלפקים, ואתם משלמים את שאר הדירה המשותפת, כלומר תחזוקת דיור, חימום, אינטרקום),
  • עלויות פחת שנתיות ממוצעות (כל תיקונים קלים, המנוף התקלקל, ציוד, ריהוט, הוצאות בלתי צפויות, למשל, הציפו את דירת השכנים ללא אשמת דיירים).

בדוגמא שלנו, שיהיה ככה: דירה משותפת למעט דלפקים של 35 אלף לשנה + ארנונה של 1000 רובל + פחת של 8000 רובל לשנה = 44000 רובל. תאר לעצמך שאנחנו עדיין לא משלמים מס הכנסה אישי, אבל אנחנו כבר מתחילים לדאוג ולוקחים רק מזומנים, מכיוון שכאשר אתה מעביר לכרטיסים אתה יכול להישרף והמדינה מתחילה לעסוק באופן פעיל בנושא זה.

  • כעת אנו מפחיתים את ההוצאה מסכום ההכנסה השנתית לקבל הכנסה נטו. 300 אלף - 44 אלף = 256 אלף רובל.
  • אנו שוקלים רווחיותהכנסות שכירות נטו שנתיות / ערך דיור X 100. כלומר 256,000 / 5,000,000 X 100 = 5.12%.

על פי חישובי, ב מוסקבה רווחיות דירה ממוצעת לא יותר מ 7%ולא 4-6%.
גם כעת, ההחזר השנתי על הפיקדונות גדול יותר והם מבוטחים בעד 1.4 מיליון. אם הסכום שלך גדול יותר, אתה יכול לחלק אותו לבנקים שונים. כך שאתה לא צריך לחפש דיירים טובים, לדאוג לדיור, להיות אחראי לבעיות לפני שכנים, לדאוג מה המס שורף וכו '.

גם ברמה נזילות במקרה של שכר דירה הוא הרבה יותר נמוך. מכירת דירה היא תהליך קשה, אם פתאום אתה זקוק בדחיפות לכסף.

עלות דירה לא יכולה רק לעלות במחיר, אלא גם לקבל זול יותר. לדוגמא, בשנים האחרונות במוסקבה זה בדיוק מה שקרה.

באופן כללי, שקלו והחליטו בעצמכם האם 5-6% מהבעיות הללו שווה את זה.

כיצד להגדיל את הרווחיות של השקעות נדל"ן

ישנן אפשרויות בהן הנדל"ן יכול להביא אחוז גבוה יותר מאשר בשכירות ארוכת טווח.

ראשית זה נדל"ן מסחרי. כ 8-15% לשנה. אבל כאן אתה צריך להבין היטב את הנושא ולהיות מסוגל לבחור.
יש עדיין בנייני דירות ומלונות דירות. גם התשואה להשקעות אלה בדרך כלל גבוהה יותר מהתשואה על השכרת דירות. ניהול ותחזוקה מתבצע על ידי החוק הפלילי. אבל כאן, המיקום הטוב והכנות של החוק הפלילי חשובים. וסף הכניסה גבוה יותר כאן.
אפשרות שלישית: אתה יכול לקנות דירה גדולה, לחלק אותה לחדרים ו לשכור כאכסניה.
או לשכור דירה לצילומים (קולנוע, צילומי תמונות), לאחר שביליתי על תיקון וקישוט מתאים של האזורים.

אבל האפשרות הקלה ביותר היא סתם נסה לשכור דירה . אז הרווחיות תהיה גבוהה פי 2-3. אבל לוקח זמן לעשות זאת. כלומר, זו לא עוד השקעה פאסיבית, אלא עסק הדורש זמן, מאמץ, השקעה ומקצועיות.

אתה יכול לשכור אותו באמצעות Airbnb לתיירים. יש גם הזמנה, אבל שם העמלות הרבה יותר גבוהות.

אין מגבלות על ההרשמה ל- Airbnb. למיקום אתה צריך טקסט אודות הדירה והתמונות. בתור התחלה, תוכלו לצלם בטלפון, אך אז רצוי להתקשר לצלם מ- Airbnb. זה בחינם, ככל הנראה התמונות יהיו טובות יותר ולכן חשבונך יאושר לאחר האימות באתר. לצורך האימות תצטרך לאשר רשתות חברתיות ולהראות דרכון.

חלקם כותבים טקסט באנגלית או בשפות אחרות באופן ספציפי כדי לא לקבל תיירים רוסים, אלא רק זרים.

השירות ייקח עמלה 3% מסכום שכר הדירה שהגדרת. ואתה שוכר את הדירה באופן רשמי, כך שתשלם מס הכנסה. אבל אפילו עם זה בחשבון, התשואה גבוהה יותר. ומלמעלה אתה יכול להרוויח על המלצות טיולים באחוזים. חלק מהאורחים מטיפים.

לספור ולנסות!

הירשמו לערוץ הטלגרם של הפרויקט וקבלו פוסטים ישירות במסנג'ר - Financehacks.

10% על היתרה כרטיס Tinkoff שחור ללקוחות חדשים, אם הונפק עד 30 ביוני 2019 אם בעבר היה לך כרטיס, אך סגרת אותו לפני סוף השנה שעברה, אתה גם צריך לשלם אחוז כזה. ניתן לקבל 10% עד סוף אוגוסט. כדי להשיג ריבית, עליך לבצע רכישות מ- 3000 רובל ובסכום של לא יותר מ- 300 אלף רובל.
במפה 5% בשלוש קטגוריות מתקדמותשניתן לבחור בכל רבעון. מאוד מוצלח להיתקל.
כרטיס עולה 99 רובל בחודש או ללא תשלום אם יש יתרה של 30 אלף רובל או שיש תרומה של 50 אלף רובל.
להזמין שחור

חלבה6% cashback שותפים (Pyaterochka, Metro, Perekrestok, Carousel, Yulmart, MVideo, Burger King, Tatneft, Lukoil וכו ', יותר מ -140 אלף חנויות) ו- 2% לכל ההוצאות כשאתה משלם בכספיך באמצעות סמסונג / גוגל / אפל פייז. במפה 7.5% על איזון. כדי להשיג תנאים כאלה, די לבצע 5 רכישות בסך כולל של 10 אלף רובל. בתקופת החיוב. הכרטיס חופשי לחלוטין.

"תועלת" מבנק אשראי ביתי - 3% cashback בתחנות דלק, נסיעות, בתי קפה ומסעדות ו 1% לכל ההוצאות (כולל תקשורת סלולרית, שירותים קהילתיים וכו '). במפה 7% על היתרהאם אתה מוציא מ- 5000 רובל. בתקופת הדוח. הכרטיס ניתן בחינם אם אתם מוציאים מ- 5000 רובל בחודש או אוחסנים לפחות 10 אלף רובל.

הצמדת שיעורי שכירות

כל הסכם שכירות לחדר כולל סעיף על הצמדת שכר טרחה, הקשורה לאינפלציה. התדירות של עדכון העלות מצויין בחוזה, אך לרוב מתבצעת לא יותר מפעם בשנה. מגוון אינדיקטורים משמשים כמדריך:

  • אחוז קבוע
  • שיעור אינפלציה
  • שיעורים או סיכויים קבועים ממשלתיים,
  • מספר ערכים קבועים המשמשים בהתאם להתרחשות התנאים שצוינו בחוזה.

על מנת לחשב נכונה את ההחזר של נדל"ן מסחרי, עליכם להחליט מייד על אפשרות ההצמדה ולהזין אותה בחוזה עתידי עם השוכר. במקרה זה, שינוי בערך ייחשב כמילוי תנאי החוזה ולא יכול להיחשב כסיבה לסיומו.

עלויות נוספות לתחזוקת נדל"ן מסחרי

בעל הנחות מתמודד עם תשלומים שאינם כלולים בחכירה. בדרך כלל מדובר על שיפוץ, חימום, שירותים של חברת ניהול. כל זה משפיע באופן משמעותי על תקופת ההחזר הממוצעת של הנדל"ן המסחרי. מומחים ממליצים לערוך רשימה מלאה של עלויות נוספות, שהמשקיע יצטרך לשלם בכוחות עצמו.

היקף התשלומים שונה לכל קטגוריות הנדל"ן המסחרי, אולם תחזוקת המשרדים בבנייני מרכזים עסקיים מוכרת כיקרה ביותר. עלויות מתקנים כאלה יכולות להיות עד 20% מסכום ההשכרה. בסיכון נמצאים בניינים הדורשים שיקום, מבנים שהוקמו לפני שנות השמונים וחדרים בבנייני פרימיום חדשים. בחלק מהמקרים זו הזדמנות לחשוב פעמיים על הרכישה.

ניכויי מיסוי מקרקעין

ההחזר הממוצע של נדל"ן מסחרי יהיה תלוי בתשובה למספר שאלות הקשורות למיסוי. חשוב למשקיע להחליט על שיטת רישום הנכס: עבור יזם, אינדיבידואל או ארגון. יש להבין בבירור כיצד ייעשה שימוש בחצרים בעתיד: להשכרה או אירוח של עסק משלך. אלה הם הקריטריונים העיקריים המהווים את גובה ניכויי המס ומשפיעים על מפת ההחזר של הנדל"ן.

סכנת השבתה ונוסח החזר

אפילו הנחות מאוד נזילות נאלצות לפעמים לחכות לדייר, ולקוח חדש עשוי לבקש חופשות שכירות כדי להכין את העסק לפתיחה. הפסדים הקשורים לשבת זמן סביר חייבים לכלול בנוסחת ההחזר של נדל"ן. המונח החזר לרכישת אובייקט מחושב באמצעות הביטוי:

Ni הוא מספר השנה בו הערך ההיוון של הרווח התפעולי הופך לחיובי.

∑NPVi (OP) - סכום ההכנסה ההנחה בשנת השימוש בהן בנדל"ן.

NPVi (OP) - סכום השווי המהוון של הרווח בשנת ה- i של השימוש בנדל"ן.

12 - מספר החודשים בשנה.

מחשבון החזר כספי

כדי להימנע מטעויות בחישובים מורכבים כאלה, רצוי להשתמש במחשבון מקצועי להחזר נדל"ן של Minds Capital. כאן תוכלו לקבוע את כל פרמטרי המפתח הידועים כיום למשקיע ולקבל ערך קרוב לטווח האמיתי להחזר ההשקעה. אם אתה מעוניין כיצד לחשב את התשואה על הנדל"ן מבלי להתעמק במונחים כלכליים, התייעץ עם אנשי המקצוע של Minds Capital לקבלת ייעוץ. המומחים שלנו יבחרו במהירות את האפשרויות הטובות ביותר להשקעה, יחשבו במהירות את ההחזר על ההשקעה וענו על שאלות.

צפו בסרטון: ג'קי בן זקן - חדשות עסקיות וספורט (יוני 2021).

Pin
Send
Share
Send
Send