טיפים שימושיים

כיצד לרכוש נכסים שהפכו לרכוש הבנק

Pin
Send
Share
Send
Send


בתוכנית זו תוכלו לשלם משכנתא. הבית מאובטח על ידי הבנק.

אז הגיוני לערער על הממשל בסדר מינהלי (סעיפים 218-219 של ה- CAS RF).

אם התוכנית מספיקה שימוש כזה בסבסוד, אתה יכול לשלם את המשכנתא.

אם הוצאתם מהתור וסולקתם מהתוכנית, לא תוכלו להחזיר את המשכנתא במסגרת תוכנית זו.

בתוכנית זו, תחילה עליך להשתתף. והמשפחה שלך לאחר שרכשה דיור (אפילו במשכנתא) מודרת ממשתתפי התוכנית בגלל חוסר הצורך בשיפור תנאי הדיור.

השתמשת בזכותך, הם לא יתנו לך בלי סוף.

--- כל מה שנקבע לך בחוק, שילם לך תמיד! כאשר מחליטים להשתתף בפרויקט המשפחה הצעירה, יש לזכור כי המדינה מקצה כספים באופן בלעדי לעסקה המוסכמת, והכסף עובר ישירות לחשבונו של הנושה (בעת בקשת משכנתא) או למוכר, מבלי להשתתף בשרשרת משתתפי התוכנית הזו עצמם.

האם ניתן להעביר בית ששועבד על ידי Sberbank (משכנתא) מבניין שאינו למגורים לבית מגורים?

האם ניתן להעביר בית ששועבד על ידי Sberbank (משכנתא) מבניין שאינו למגורים לבית מגורים?


ערב טוב אפשר, רק במקרה זה היא לא תחדל להיות משכון, שכן המשכון אינו הבית עצמו, אלא ערכו.

שלום חל איסור על העברת זכויות צד ג 'מעוקמות לקטגוריית הנחות שאינן מגורים בהתאם לאמנות. 22 LCD RF. לפתור את הבעיה בבנק, אתה יכול להגיש מסמכים להעברה בהסכמתו, אך יש להם את הזכות לסרב לך!

מצב שוק

לפני המשבר הכלכלי העולמי חלה עלייה בביקוש הנדל"ן בשווקים זרים רבים. הרוכשים קנו לעתים קרובות דירות ובתים עם משכנתא, טרם ידעו כי יתחיל מיתון כלכלי, והם לא יכלו לשלם. כתוצאה מכך, במהלך המשבר ואחריו, נתפס כמות אדירה של דיור לחובות. בספרד, ביוון ובארצות הברית ישנם אובייקטים רבים במיוחד.

בספרד, בעלות על נכס שנקנה באשראי לאחר תחילת המשבר הפכה ללא רווחית: כתוצאה מהורדת מחירי השוק ל -60%, עלות הבטחונות חדלה לכסות את סכום חוב האשראי, ועלתה מה שנקרא "הון עצמי שלילי". כתוצאה מכך, מספר עצום של בתים הוחרמו בגין אי תשלום. חלק מהבנקים היו בעלי אלפי נדל"ן למגורים ומסחר, שהחלו למכור אז במחירי מציאה. מאז 2007, בספרד, על פי התובנה על נכס ספרדי, תפסו הבנקים מעל 250 אלף חפצים. במציאות, המספרים הללו עשויים להיות גבוהים יותר. על פי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה, בספרד בין השנים 2003-2013, 25% מהחפצים שנרכשו באשראי נתפסו על ידי בנקים. ברבעון הראשון של 2014 מספר החפצים שהוחרמו לחובות במדינה ירד ב -4.2% משנה לשנה, אך גדל ב -19.5% ברבעון. נכון לרבעון הראשון, מרבית החפצים נתפסו באנדלוסיה (4,373), בקטלוניה (3,993) ובוולנסיה (2,726) - כלומר, באזורים הפופולריים ביותר.

ביוון, מאז 2010, הקפיאה הממשלה את נוהל פינוי הדיור לאלה אשר חובם אינו עולה על 200 אלף יורו. אמצעי זה מנע את הופעתם של אלפי הומלסים במדינה. המצב הכלכלי במדינה ממשיך להיות לא מתפקד: נכון לאפריל 2014 27% מהאוכלוסייה היו מובטלים. על פי בנק יוון, נכון לרבעון הראשון, 33.5% מהלוואות אינן מתפקדות, כלומר הריבית אינה משולמת עליהן.

על פי מידע של CoreLogic, החל ממאי 2014 נתפסו כ 660 אלף בתים על ידי בנקים בארצות הברית. מספר החפצים מסוג זה יורד ללא הפסקה: במאי 2013 היו כמיליון מהם, וכעת נתפסו 1.7% מהבתים שנרכשו במשכנתא במדינה. החלק הגדול ביותר של בתים שהוחרמו - במדינות (5.8% ממספר החפצים שנקנו במשכנתא), פלורידה (5.2%), (4.3%), הוואי (3.1%) ומיין (2.8) %). ב -12 החודשים עד מאי 2014 כמעט מחצית מכלל הבתים שנלקחו לחובות נפלו בחמש מדינות: פלורידה (122 אלף חפצים), מישיגן (44 אלף), טקסס (39 אלף), קליפורניה (34 אלף) וג'ורג'יה (32) אלף).

שלבים של מכירת נכס משועבד

והכי חשוב, התהליך של מכירת נכסים משועבדים מוסדר בארצות הברית. במדינה זו שלושה שלבים: מכירה קצרה, מכירה פומבית ו- REO. בשלושת המקרים תוכלו לרכוש נדל"ן באמצעות משכנתא, אך במקרה של מכירה פומבית קשה לקבל הלוואה, מכיוון שאתה צריך להשלים עסקה תוך זמן קצר.

    "מכירה קצרה" (מכירה קצרה) - מכירה ללא כיסוי לתקופה בה הבעלים והנושה מבקשים למכור את הנכס במהירות האפשרית. במקרה זה, מחיר המכירה של נדל"ן נמוך בהכרח מכלל התחייבויות ההלוואות שנעשו. "מכירה קצרה" אורך חודשים רבים, ולעיתים שנים, מכיוון שהיא קשורה להליכים בירוקרטיים. כשאתה מחכה, הריבית עשויה להשתנות, הבנקים לא נוטים להסכים למכור במחיר שונה משמעותית ממחיר השוק, ומחירי הנדל"ן עולים במהירות, ולכן, כאשר מתקבלת תגובה שלילית מהבנק, הקונה פשוט יאבד זמן. עיכובים כאלה "מכירה קצרה" אינם פופולריים בקרב המשקיעים.

איליה ביטקוב, מתווכת בנקאי קולדוול: "במאי 2014, סגרנו את עסקת" המכירה הקצרה ", בה חמישה קונים פוטנציאליים התחלפו מכיוון ששני מלווים לא יכלו לקבל החלטה במשך יותר משנתיים. היה לחץ נורא: במקום לקבל הלוואה לרכישה, הלקוח שלי היה צריך לשאול ממשפחתה סכום מרשים. רק 14 יום הוקצו לנו לסגירת העסקה, בעוד שהטווח הרגיל הוא 30 יום. במקביל נאלצנו להמתין כעשרה חודשים, והדירה נרכשה רק זולה יותר מאופציות דומות שנמכרו סטנדרטית. "

אם "המכירה הקצרה" לא אושרה על ידי הנושה או שאי אפשר להשלים אותה מסיבות אחרות, אז ברוב המקרים השלב הבא יהיה מכירה כפויה (עיקול) ומכירה פומבית.

עיקול ומכירה פומבית. המחיר ההתחלתי הוא בדרך כלל הסכום שלא שולם בתוספת עלויות נוספות. האובייקט הולך למי שמשלם הכי הרבה. לפעמים יש רק קונה אחד במכירה פומבית, ולפעמים אפילו לא קונה אחד. לדוגמה, מכירות פומביות (המכונות גם מכירות שריף) מוחזקות על ידי שריפים בעיר הבירה של כל מחוז, ועל המציע המצליח לשלם מייד 20% מערך הרכישה המוצהר ביום המכירה הפומבית ולהשלים את העסקה תוך 30 יום קלנדריים. "קניית עיקול אינה עניין פשוט, ואיליה ביטקוב סבור כי השחקנים המנוסים ביותר לרוב משחקים בהצלחה במגרש זה.

אם המכירה הפומבית נכשלה במספר ניסיונות, המלווה לרוב מחליט להעלות את המאפיין הבעייתי למאזן שלו ולפנות בכוח את הבעלים. במקרה זה, האובייקט הופך לרכוש הבנק והופך ל- REO (בבעלות נדל"ן). ובמקרה זה, החזר מס ושירותים הקשורים בנדל"ן נפרע במלואו על ידי הבנק.

REO (נדל"ן בבעלות). אם לא ניתן היה למכור את הנכס במכירה פומבית (לא היו הצעות או מתמודדים, או שהמחיר היה גבוה מדי), הבנק מושך את הנכס ומעמיד אותו למכירה באמצעות סוכנות הנדל"ן המקומית באמצעות מערכת MLS (שירות רישום מרובה).

"REO היא האפשרות הפשוטה והגיונית ביותר עבור משקיע זר שאינו מעוניין להתמודד עם הקשיים הכרוכים בקניית מכירה או עיקול קצר. המחיר בתחילה קרוב ככל האפשר לשווי השוק האמיתי, עם זאת, תוכלו להתמקח כאן בצורה אקטיבית יותר ועל חשבון זה להשיג תוצאה מעט טובה יותר מאשר בקנייה מאדם פרטי. במקרים רבים, הבנק יכול לספק לקונה פוטנציאלי הערכה עצמאית של מושא המכירה ודוח מוכן ראשוני על הטכני שלו אומר איליה ביטקוב.

לטענת המומחה, התרחיש הבא הוא המוצלח ביותר: קניית בית הדורש שיפוץ במכירה פומבית, תיקון או בנייה מחדש, ומכירה מחדש לאחר מכן. לעתים קרובות בגרסאות הרגילות והמראות השבורות ביותר יש הזדמנויות טובות להשקעות כאלה. במקרה זה עליכם לפעול במזומן, שכן קבלת הלוואה תוסיף עלויות משמעותיות ותדרוש זמן נוסף.

בספרד משמשים לרוב מכירות פומביות למכירת נדל"ן במצוקה. עם זאת, לא כל החפצים מוצעים למכירה פומבית, במיוחד אם אין "הון שלילי". בספרד הנוהל "dación en pago" הוא נרחב (מתן סיפוק הדדי, העברת רכוש לנושה בתשלום חוב). במהלך הליך זה הבעלים בנוכחות נוטריון מעביר בעלות לבנק, ובכך מחזיר את החוב, ואינו נחשב עוד כחייב. נוהל זה אינו חל על אובייקטים עם "הון שלילי". "זו אפשרות שבעל הנכס יכול לדון עם הבנק אם הוא לא מסוגל לשלם את המשכנתא וירצה לפרוע את החוב על ידי העברת הנכס בחזרה לבנק. אם בזמן העברת החפץ בחזרה לבנק, הסכום ששולם לא החזיר את עמלת הבנק ותשלומי המשכנתא, אז הבנק, גם לאחר שקיבל את הנכס מהבעלים להחזר החוב, יחכה למילוי החובות לתשלומים אלה. ברגע שהנכס יעבור לבנק, הוא יוצע למכירה שוב - במכירה פומבית או באמצעות רשת של מוכרים, אומרת מרי דאן, מנהלת חברת הפרלמנט דאן נכסים.

בנקים ספרדים, שיש להם דיור חוב בחובם המאזן, מתקשרים בדרך כלל עם סוכנויות נדל"ן. ברגע שהבנק מקבל בקשה לרכוש חפץ כזה הם מעבירים אותו למתווכים והם עוסקים בתמיכה מלאה בעסקה. העמלה משולמת לסוכנות הנדל"ן על ידי הבנק, ועבור הקונה, עזרת המתווך היא בחינם.

לדברי מרי דאן, במקרה של מכירה פומבית בספרד, הקונה צריך להיות מוכן לשלם את מלוא הסכום מבלי למשוך הלוואה. כאשר קונים באמצעות סוכנות מוסמכת, הלקוח יוכל לנהל משא ומתן עם הבנק על המחיר הסופי והמשכנתא.

"החסרונות"

קניית נכסים שהפכה לנחלת הבנק דורשת גישה מהורהרת. יש כמה נקודות שעל הקונים לשים לב אליהן.

  • הבנקים לא מבצעים הנחות גדולות על נדל"ן נזיל. נכסים משועבדים נמכרים לרוב בשווי שווי שוק. מכירת נדל"ן כזה לבנקים היא עיסוק שאינו ליבה. הם גם לא מתמחים בניהול ואינם מבצעים תיקונים, ולכן הם שואפים להיפטר מהנדל"ן בהקדם האפשרי בכדי להוציא כסף "אמיתי". בנוסף, באופן תיאורטי, נדל"ן יכול לחכות לקונה שנים, וכל הזמן הזה הבנק יצטרך לשלם מיסים, ביטוח ושירותים. "עם זאת, הבנקים לא נותנים הנחות גדולות על מתקנים באיכות גבוהה, מכיוון שזה לא משתלם עבורם. ההנחות הגדולות עומדות ביחס ישיר לנזילות וביקוש למתקנים מקומיים, אומר ג'ורג'י קמצמזוב, ראש Tranio.Ru.
  • יש עלויות נסתרות. "כאשר קונים נכסים דרך בנק, לקוחות מסתכנים במפגש עם כמה מהם נוספים, אומר ג'ורג'י. לדוגמא, אנו יודעים על מקרים שבהם, כאשר קנו דרך בנק, הלקוחות נדרשו להשתמש בביטוח של חברה מסוימת בבעלות הבנק ושירותי עורכי דין. שירותים אלה יקרים מהרגיל, כך שהבנק מפצה על הפסדים כתוצאה מנדל"ן שנמכר במחיר זול. כמו כן, העלות האמיתית של משכנתא יכולה להיות מוסתרת מאחורי דמי שירות שונים עבור שירות חשבון הלקוח בבנק, שגם אותו צריך לפתוח. לכן, אם מחשבים את כל העלויות הנוספות, יתברר כי הנדל"ן הבנקאי אינו רווחי כמו שיכול להיראות במבט ראשון. "

לדוגמא, בספרד, בעת הגשת תביעה נגד חייב, המשקיע צריך לשלם אגרת משפט, שתלויה בגודל החוב. לפני המכירה הפומבית, יש צורך להעריך את שווי האובייקט, שמשולם גם על ידי המשקיע (תלוי באובייקט - בין 300 ל 500 יורו). כמו כן, עליך לשלם 0.5% מערך החוב בגין רישום השעבוד במרשם המקרקעין.

על המשקיע להתמקד ברווחים מתונים. יש לבחור את האובייקט כך שלוקח בחשבון את ההנחה ואת העלייה בהמשך החוב, המשקיע ירוויח במקרה של רכישה במכירה הפומבית. סוכנויות מסוימות מבטיחות רווח של 50-100% מההון המושקע, אך במציאות הוא יהיה הרבה פחות. "אפשר להשיג רווח משמעותי רק באזורים מאוד בעייתיים, אבל באזורים יציבים זה קשה מאוד. אולי זה רק קמפיין פרסומי של גורואים להשקעות המקדם את שירותיהם. במקרים מסוימים אתה יכול להשיג רווח אומר איליה ביטקוב.

"הרווח תלוי באיזה סוג של חפץ זה היה, מתי הוא נרכש, באיזה מחיר, איך השוק השתנה בזמן מרגע הרכישה ועד למועד המכירה, אילו שיפורים בוצעו, כמו גם בזמינות של חפצים כאלה בשוק ורבים אחרים אומרת מרי דאן.

  • במכירה הפומבית אתה קונה לעיתים קרובות "חזיר בבקע." כל עוד הנכס לא שינה את בעליו, בדיקה או הערכה של הנכס מבפנים על פי החוק אינם מתאפשרים. לרוב, ישנם רק תמונות של הדירה או הבית והיכולת להתקרב אל החפץ מבחוץ כדי להעריך את מצבו וסביבתו. "חפץ שעוזב את המכירה הפומבית עשוי להיות תפוס באופן חלקי או מלא על ידי הבעלים או הדיירים, ואילו פינוי הכפייה יחל רק לאחר השלמת העסקה ועלול לקחת זמן בלתי מוגדר. לעתים קרובות, אין לקונה גישה ישירה לצורך היכרות פנימית עם הנכס הנמכר, אין אפשרות לבצע חיפוש מפורט (חיפוש כותרות) אחר בעיות אפשריות ונוכחות פיגורים על שטרות שירות, תשלומי מיסים, אומרת איליה ביטקוב.
  • רכוש במצוקה לא תמיד במצב טוב. אל תצפו כי הרכוש המוחרם יהיה במצב מושלם. לכל הפחות, המקום ידרוש ניקיון כללי. אם לבעלים הקודמים לא היו הכספים לתיקון הנוכחי, היה מוכן לגלות רטיבות, צנרת דולפת, ניקוז פגום או מערכת חימום שבורה. דירות שנתפסו מאנשים פרטיים, בניגוד לנדל"ן ראשוני, נדרשות לעתים קרובות תיקון ולכן המחירים לדיור משני מסוג זה הם נמוכים: למשל בספרד ישנם חפצים בשטח של עד 80 מ"ר במחיר של פחות מ- 40 אלף יורו.
  • לבנקים אין שירות לאחר המכירה. אם תרכוש דיור ישירות מהבנק, תצטרך גם לפתור את כל הבעיות הבאות בעצמך. בבנקים אין מחלקות לאחר מכירות המסייעות להתגבר על קשיים ראשוניים ולקחים על עצמם את הכנת כל המסמכים לאחר העסקה (חוזי אספקת חשמל, חיבור טלפוני, הסכם עם חברת הניהול או HOA וכו '). עדיף ליצור קשר עם הסוכנות - הנציג הרשמי של הבנק. נכון לעכשיו, כמעט כל הבנקים משתפים פעולה עם סוכנויות נדל"ן שונות.
  • כדי למצוא בית או דירה מתאימים, נסה ליצור קשר עם בנק או לדפדף באתרי נדל"ן. מקורות אינטרנט מסוימים מוקדשים כולה למכירת רכוש שהוחרם. ניתן ליצור קשר גם עם סוכנויות נדל"ן. רבים מהם עוסקים במכירות כאלה, אם כי הם לא מפרסמים זאת כדי להימנע מקשרים שליליים. אפשרות נוספת היא לשים לב למכירות פומביות על נדל"ן, בהן גם מגרשים כאלה יכולים להיות.

    נכס חו"ל Tranio.Ru התקשר בהסכמים ישירים עם הרבה בנקים גדולים באירופה.באתר מבחר חפצים מבנקים, למשל, בעמוד "בנקאות נדל"ן בספרד" מציג כ -200 חפצים.

    תהליך מכירה חוזרת בבנק

    הבנקים מוכנים להלוות נדל"ן. אחרי הכל, מדובר בנכס אמין, ארוך טווח וצפוי.

    כיום, רוב האזרחים קונים דיור במשכנתא. זהו סיכון מסוים, שכן הבית משועבד לבנק למשך תקופה ארוכה. אם לא תשיב את החוב במועד, הדבר יביא לקנס וריבית.

    אם התשלום על ההלוואה נפסק לחלוטין, אז על פי החוזה הבית הופך לרכוש הבנק. הבעלים לא יוכל לבצע החזר של דמי הכניסה ותשלומים ששולמו בעבר. לפיכך, יש לגשת לרכישת נכס באשראי באחריות רבה.

    התוכנית לניכור ומכירה של נדל"ן על ידי בנק היא בדרך כלל כדלקמן:

    על מנת להגן על עצמם מפני מצב זה, המלווים צריכים ללמוד בזהירות את כל האפשרויות לתוכניות משכנתא ולחשב את גובה התשלום החודשי. אכן, במקרה של חוסר יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה, הוא מוכרז כפושט רגל.

    לאחר מכן, מושא ההלוואות הולך לבנק. בעתיד הנכס יימכר במכירה פומבית. וסביר להניח שבית המשכנתא יוצע למכירה קרוב יותר למחיר המינימום בשוק במהלך המכירה הפומבית, שכן עבור הבנק הוא נכס שאינו ליבה, שמתחתיו שמורים נכסים אחרים (קפואים).

    1. תביעת הבעלים לשעבר לבנק

    לפני העסקה עליכם לברר האם המשלם הקודם מגיש תביעה או לא. כמו כן, כדאי לבדוק מול הבנק אם מדובר בהתדיינות משפטית עם הבעלים המקורי.

    אם זה המקרה, סביר להניח כי ייושם על דיור זה מעצר שיפוטי והוא יהיה בתוקף עד תום ההליכים. סביר להניח שלא יהיה ניתן לקנות את הבית הזה עם משכון.

    חשוב גם ללמוד את ההיסטוריה של הנכס המשועבד, ומדוע הוא מוצע למכירה פומבית.

    יש לציין כי אם העסקה התנהלה בין הצדדים, והבנק לא דיווח על טענות כלשהן, הפעולה אינה נחשבת כשירה כחוק ואין לה כל השפעה. לא יוחזרו כספים שהועברו למטר המרובע המיוחל.

    2. הליכים עם הבעלים לשעבר לאחר זמן מסוים

    גם אם אין התדיינות משפטית במהלך תקופת קניית הבית, הדבר אינו מבטיח התרחשות מצב כזה בעתיד.

    לאחר שהחזיר את החובות, הלווה הקודם רשאי להגיש בקשה להחזרת שטח המחיה שלו דרך בית המשפט. נסיבה זו תסבך את תהליך רכישת הנכס.

    3. רישום על ידי לווה בנכס של צדדים שלישיים

    עובדת רישום הזרים בנכס המשכנתא עשויה להתברר לאחר רכישתה. הבעלים לשעבר יכול היה לרשום קרובי משפחה או אנשים אחרים מבלי להודיע ​​לבנק. המצב יסתבך אם תתברר עובדת רישום הילדים הקטינים. כדי לשחרר ילד, יהיה צורך לספק אזור אחר, שיהיה שווה ערך לקודמו.

    לפיכך, ברכישת דיור בטחונות, אתה יכול לחסוך בהגינות, אך בנוסף לכל זה, הרבה בעיות וקשיים. לצורך אבטחת העסקה, חשוב לברר היטב את כל התכונות של רכישה פוטנציאלית, כמו גם למשוך עורך דין מקצועי בפרופיל של פעולות כאלה.

    צפו בסרטון: איך להשקיע בנדלן ללא הון עצמי ברנרד מזל טוב מראיין את אלירן תור ורוני פלטניק מייסדי אגנדה פיננסית HD (מאי 2020).

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send